Bir meslektaşım olan E.D’den bir mektup aldım. Mektuptaki ifade şu : “Bir davada kira farkını ödemediğimiz ve itiraz ettiğimiz nedeni ile icra hakimliği bilirkişi raporuna dayanarak yüzde 25 artırım yapmadığımız nedeni ile itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verdi. Kira tespit kararının istinafta olduğunu ve içtihadı birleştirme kararı ibraz etmemize rağmen karar verdi. Müvekkil karar miktar itibarıyla kesin olduğu için tahliye oldu.”
Evet bu meslektaşımın tek başına karşılaştığı bir husus değil. İcra hukuk mahkemelerinden bu kabul kararlar verildiğine tanık oluyorum. Hepsi için diyemem ama bazılarının ileri sürdüğü gerekçe şu: Hani kiraları yüzde 25’le sınırlayan geçici madde var ya, orada deniliyor ki, “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşulu ile geçerlidir.” Bu ifade 2.7.2024 tarihine kadar bu sistemi uzatan geçici maddede de tekrarlanmıştır. Dolayısıyla kira sözleşmesindeki artırım şartı ile yüzde 25’lik artırım şartı kira bedellerine uygulanacaktır. Eksik yani eski kira bedeli olarak kiranın yatırılması halinde temerrüt söz konusu olabilecektir. ANCAK:
Bu hususta aynı fikre katılmadığımı da ifade etmek isterim. Zira bir kira bedeli kiralayana ödenir de kirayı alan mal sahibi bir ihtirazi kayıt beyan etmeden bu kirayı aldı ise artık aralarında bir uzlaşma oluşmuştur ve bu kira kabul görmüştür. Dolayısyla bu kira bir yıl daha geçerlidir. Ancak bu husus uzun süreli kira sözleşmeleri için geçerli değildir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde arttırım şartına uyulması gerekmektedir. Fakat TBK 344. madde 1. fıkrasında da “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Burada da geçerlik şartı endeksle sınırlandırılmıştır ve geçici maddelerdeki artışın yüzde 25 ile sınırlandırılması 344. maddenin tanıdığı artış şartının geçerlilik ilkesine bağlıdır. Ancak yine dikkat çeken husus, artış şartının belirlendiği sözleşmelerdir. Artış şartı belirlenmemiş ise bu halde geçmiş aylara ait yüzde 25 zam yapılmayışı temlerrüt nedeni olur mu? Okuyucum kira tespit davasının mevcut olduğunu söylediğine göre kira sözleşmesinde artırım şartı yok. Zira artırım şartı var ise kira tespit davası açmaya gerek yok.Bu halde yeni dönem için yüzde 25 artırım yapılmayışı temerrüt nedeni olarak düşünülmeyeceği kanaatindeyim. Bu hususta gelecek bilgileri paylaşmaya hazırım.
