Dün konutla ilgili iki veri açıklandı. Biri haziran ayı konut fiyat endeksi diğeri de temmuz ayı konut satış istatistikleriydi.
➔Konut fiyatları haziranda yüzde 9 daha artarak yüksekten uçuş seyrini sürdürüyor. Burada bir terslik yok. Yıllık artış da yüzde 160.57’ye çıkarak endeksin yayımlanmaya başladığı 2010 sonrasının rekoruna yükseldi.
➔Konut fiyatlarının yılın ilk yarısındaki artışı yüzde 90’ı, faiz indirimlerinin başladığı Eylül 2021 sonrasındaki 9 aylık artışı da yüzde 136’yı buldu.
NEGATİF FAİZ VE GURBETÇİ ETKİSİ
➔Konut ve gayrimenkulde fiyatları uçuran ve rekor satışlara yol açan temel etkenin, faizlerin düşürülmesine karşılık enflasyonun hızla yükselmesi sonucunda reel faizlerin Türkiye tarihinin en dip seviyesine gerilemesi olduğunu düşünüyoruz.
➔Merkez Bankası politika faizi yüzde 14 iken, tüketici enflasyonu yüzde 79.60’a çıktı. Aradaki rakamsal fark 65.6 puan ile dünyadaki en yüksek negatif faiz.
➔Yurtiçi yatırım amaçlı konut ve konut dışı emlak alımların yanında, iki yıldır pandemi nedeniyle Türkiye’ye gelemeyen gurbetçilerin talebi de gayrimenkul fiyatlarını yükseltici yönde oldu.
➔Yabancılara satışın artması da fiyat artışlara yol açan önemli etkenler arasında yer aldı. Yılın ilk yarısında yabancılara satış 2021’in aynı dönemine göre yüzde 72 artarak 35.755 adet oldu.
➔Yabancıya satışların toplama oranı 2021 ilk yarısında yüzde 3.7 iken 2022’nin ilk yarısında yüzde 4.9’a yükseldi.
FİYATLARA SON DOKUNUŞ YABANCILARDAN
➔Rusya’nın Ukrayna’yı işgal etmesiyle Akdeniz ve özellikle Antalya’da konutlara Ruslardan önemli bir talep artışı geldi. Nitekim Türkiye’de en fazla konut alan yabancı uyruklularda Ruslar ilk sıraya yerleşti.
➔Antalya, Ruslara konut satışı ile yabancılara en çok konut satan il (Temmuzda 1.421 adet) haline geldi ve İstanbul’u geçti.
➔Antalya’da satılan her 100 konutun 31’ini yabancılar alıyor. İkinci sırada yer alan İstanbul’da her 100 konutun 8’i yabancılara gidiyor. Mersin’de ise her 100 konutun 12’si yabancılara satılıyor.
➔Bunun karşılığı ise bitişikte yer alan Merkez Bankası tablosundan görülebildiği gibi, Antalya’da son bir yılda konut fiyatlarının yüzde 200 artması oldu.
➔Antalya mart ayından bu yana fiyat artış liderliğini yakaladı ve bunu sürdürüyor. Daha önceki fiyat artış lideri Muğla idi.
➔İstanbul ise bir yılda yüzde 185 ile fiyat artışında ikinci sırada geliyor.
➔Fiyat artışında üçüncü sırayı yüzde 176 ile Mersin alıyor.
SATIŞLARDA İLK DÜŞÜŞ NEYİN İŞARETİ?
➔Fiyatlardaki rekor artışın fotoğrafı yılın ilk yarısına ait.
➔İlk yarıda konut satışları da yüzde 31.4 artarak 726.398’e yükseldi. Haziran itibariyle bir yıllık konut satışı da 1 milyon 665 binle rekor düzeye yükseldi.
➔Fiyatlar ile taleple paralel, birbirini destekleyici.
➔Temmuz ayı konut satışları dün açıklandı. Satışlar bir yıl sonra ilk kez düştü ve yüzde 12.9 geriledi. Kafa karıştırıcı rakam da buradan geldi.
➔Bakalım satışlardaki gerilemeyi bir ay sonra açıklanacak temmuz ayı konut fiyatları destekleyecek mi? Satışlardaki azalmanın fiyatlara ne ölçüde yansıdığı daha bir netleşecek.
➔Satışlarda azalma talebin gücüne ve fiyata yönelik önemli bir işaret. Çünkü fiyatlar Mayıs 2019’dan itibaren yükseliş eğiliminde ve geçen sonbahardan bu yana adeta füze gibi yükseliyor.
➔Bitişikte yer aldığı gibi bir yıllık nominal artış yüzde 160’a, reel artış yüzde 45’e ulaştı. Yıllık enflasyonu ikiye katlayan bir artış söz konusu ve konut fiyatları balonlaşma aşamasına girmiş.
➔Ancak satışlardaki düşüş henüz bir aylık veri, net bir kanaat için yeterli olmayabilir. Bir iki aylık gerçekleşmenin görülmesi daha iyi fikir verebilir.
İLK HAMLE ALICILARDAN
➔Kaldı ki satıcıların kısmen geri çekilmesinde başka nedenler de rol oynayabilir.
➔81 ilde başlatılacak ve 17 Eylül’de geniş kapsamlı açıklaması yapılacak TOKİ’nin yürüteceği sosyal konut projesi temmuz ayı başlarında duyuruldu. Alıcılar bu projenin konut arzını ne kadar artıracağını, fiyatlarını görmek istenmiş olabilir.
➔Konut fiyat artışlarında başat rolün negatif faizler olduğunu düşündüğümüzden, satışlardaki gerilemenin fiyatlara aynı ölçüde yansıyacağını tahmin etmiyoruz.
➔İlk başta alıcılar fiyatları yüksek bularak geri çekildiyse bilek güreşi yeni başlamış demektir.
➔ Fiyatlar bundan sonra füze gibi yükselemeyecektir. Yükselmesin de zaten. İnsanların alım gücünün çok üzerine çıktı. Enflasyonu da yukarı çeken öncü rol oynamaya başladı.
SATICILAR DA GERİ ÇEKİLEBİLİR
➔Ancak alıcıların ardından ikinci hamle satıcılardan gelebilir ve onlar da geri çekilebilir. Genelde bizim konut satıcıları tok satıcıdır, sabreder.
➔Bu durumda daha az konut alım satıma konu olur. Yıllık bazda konut satışları 1 milyon 655 binden aşağıya doğru iner ve yılı 1.5 milyonun biraz üzerinde ve rekor düzeyde kapatabilir.
➔Karşılıklı geri çekilmeyle arz talep dengesi veya fiyatları yükselten dengesizlik fazla değişmez, fiyatlar da pek gerilemez.
➔Çünkü koşullar konut satıcıları lehine. Faizler çok yüksek ölçekte negatif olmayı sürdürüyor. Para bol ve paranın gidebileceği alternatif alanlar pek yok.
➔Ayrıca Türkiye’ye dışarıdan hızlı bir göç var, nüfus artışı da hızlı. Yeni konut inşaatları ise maliyetlerdeki hızlı değişimden dolayı yavaş ilerliyor. Kısaca konut arzı konut talebinin altında seyrediyor.
